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Projeto de Lei n.º 4.188/2021, que revisa regras de garantias, está agora sob análise presidencial.

O PL n.º 4.188, aprovado pela Câmara dos Deputados com 37 das 50 emendas propostas pelo Senado Federal incorporadas ao texto final, foi recebido pela Presidência da República no dia 9 de outubro de 2023. O prazo para sanção ou veto parcial ou total do projeto pelo presidente da República é de 15 dias úteis, se encerrando, portanto, na próxima segunda-feira, dia 30 de outubro de 2023.

O anteprojeto foi elaborado pelo Governo Federal e contou com a participação do grupo IMK – Iniciativas de Mercado de Capitais, coordenado pelo Banco Central e pelo Ministério da Fazenda (da Economia, à época). O grupo é composto por representantes da iniciativa privada e de diversos órgãos do governo, incluindo a Comissão de Valores Mobiliários e a Superintendência de Seguros Privados, que se reúnem para discutir propostas de aprimoramento dos sistemas regulatório e fiscal do país, em prol do desenvolvimento do mercado de capitais e do ambiente de negócios como um todo.

Entre os diplomas a serem alterados pelo PL n.º 4.188, destacam-se a Lei n.º 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (“Código Civil“) e a Lei n.º 9.514, de 20 de novembro de 1997 (“Lei n.º 9.514“), que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de bem imóvel.

No que diz respeito ao aprimoramento das regras de garantia, merecem destaque os seguintes pontos trazidos pelo projeto:

I. Alienação Fiduciária superveniente ou subsequente. Inclusão do § 3º ao art. 22 da Lei n.º 9.514, para prever a possibilidade de registro de novas alienações fiduciárias, a partir da data de sua celebração, na matrícula de imóvel já alienado fiduciariamente. Embora o registro do instrumento seja possível, a eficácia de alienação fiduciária superveniente estará condicionada ao cancelamento da propriedade fiduciária anterior. Com efeito, a alienação fiduciária sucessiva não poderá ser excutida durante a vigência da alienação fiduciária precedente. Note que o credor posterior obtém alguns benefícios, como, por exemplo, (i) sub-rogação no valor excedente em caso de excussão da garantia pelo credor fiduciário anterior e (ii) em caso de pedido de recuperação judicial pelo devedor, o credor posterior também se beneficia do regime extraconcursal.

II. Agente de Garantias. O projeto cria o Capítulo XXI no Código Civil (“Do Contrato de Administração Fiduciária de Garantias“), composto pelo art. 853-A, para regulamentar a figura do agente de garantias. O agente será escolhido e nomeado pelo credor para atuar como intermediário, em benefício do credor e do devedor, em operações de crédito que envolvam garantias. Ele será responsável pela constituição, registro, gestão e execução das garantias. Embora o agente já seja utilizado em emissões de debêntures e outros títulos no mercado de capitais, a partir de agora poderá ser utilizado em todos os tipos de negócio. Essa figura desempenha papel importante em transações complexas que envolvem várias partes, como, por exemplo, empréstimos sindicalizados, financiamento de projetos e emissão de títulos.

III. Recarregamento ou extensão da Alienação Fiduciária e da Hipoteca. Com a introdução do art. 1.487-A ao Código Civil e do art. 9-A à Lei n.º 13.476/2017, o devedor poderá, à medida em que for amortizando a dívida, “recarregar” o crédito originalmente contratado, ou seja, tomar novos valores com o mesmo credor. A figura viabiliza a redução do chamado “capital morto”, isto é, da propriedade que não pode ser convertida em capital financeiro. Listamos, abaixo, parte das regras que deverão ser observadas:

(i) a nova dívida não poderá exceder ao prazo final de pagamento e ao valor garantido constantes do título da garantia original;
(ii) o recarregamento da alienação fiduciária somente poderá ser feito no âmbito do Sistema Financeiro Nacional e nas operações com Empresas Simples de Crédito; o recarregamento da hipoteca poderá ser contratado com qualquer credor;
(iii) caso tenha sido registrada alienação fiduciária superveniente, a alienação fiduciária precedente não poderá ser recarregada;
(iv) a existência de ônus superveniente à hipoteca não impedirá o seu carregamento, mas a nova dívida não terá prioridade sobre o respectivo ônus registrado; e
(v) créditos garantidos por uma alienação fiduciária só poderão ser cedidos para o mesmo credor, garantindo a “unicidade de credor”; por outro lado, os créditos garantidos pela mesma hipoteca poderão ser cedidos independentemente, resultando em diferentes prioridades temporais para esses créditos.

IV. Alienação Fiduciária em garantia de dívida estimada ou valor máximo. Com a alteração do inciso I do art. 24 da Lei n.º 9.514, a alienação fiduciária poderá ser constituída para garantia de dívidas de valor estimado ou valor máximo, ou seja, em contratos de abertura de crédito ou em casos em que o valor exato da dívida não é conhecido no momento da constituição da garantia. Assim, a aplicação da alienação fiduciária não mais se limitará às obrigações líquidas e certas. Essa regra é semelhante à aplicável às hipotecas, previstas no artigo 1.424 do Código Civil.

V. Cobrança do remanescente da dívida após excussão da Alienação Fiduciária. De acordo com as regras do novo art. 27 da Lei n.º 9.514, quando o produto resultante da excussão da alienação fiduciária não for suficiente para a quitação da dívida, o credor poderá cobrar o saldo remanescente por meio de ação de execução e, se for o caso, excussão das demais garantias da dívida. Estão excluídas dessa obrigação as operações de consórcio e as operações de crédito habitacional, relativas a financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial (art. 26-A da Lei n.º 9.514).

VI. Excussão de Alienação Fiduciária garantindo mais de um imóvel. A introdução do art. 27-A da Lei n.º 9.514 permite que o credor, nas operações de crédito garantidas por alienação fiduciária de dois imóveis ou mais (exceto se houver sido convencionada a vinculação de cada imóvel a uma parcela da dívida), promova a excussão de todos os imóveis em conjunto, ou em atos sucessivos, ou seja, de cada imóvel em sequência, até que a dívida seja integralmente quitada. Neste caso, o credor fiduciário deverá indicar a ordem de excussão dos imóveis.

VII. Concurso extrajudicial de credores. Nos casos em que o mesmo imóvel garante mais de um crédito, o registrador do ofício de registro de imóveis competente intimará os credores para que apresentem o valor dos seus respectivos créditos, de modo a formar um quadro de credores. Após a excussão da garantia, os recursos levantados serão distribuídos de acordo com a prioridade temporal dos credores, e, por fim, ao garantidor.

VIII. Excussão extrajudicial de créditos garantidos por Hipoteca. O projeto incluiu capítulo específico na Lei n.º 9.514 (“Capítulo III – Da Execução Extrajudicial dos Créditos Garantidos por Hipoteca“) para a excussão extrajudicial dos créditos garantidos por hipoteca, cujos procedimentos serão bastante similares aos da excussão da garantia fiduciária, com as adequações necessárias por se tratar de direito real de garantia sobre coisa alheia. A principal diferença entre os procedimentos se dá mediante ausência de lance vencedor no leilão, já que, no caso da hipoteca, o credor poderá optar por:

(i) se apropriar do imóvel em pagamento da dívida considerando o seu valor integral, recebendo a propriedade e autorização para vender o imóvel diretamente a qualquer momento e por qualquer preço, sem a necessidade de prestar contas, com poderes para transferir a propriedade e conceder a posse ao adquirente; ou
(ii) em um prazo de até 180 dias, realizar a venda direta do imóvel por valor não superior ao valor integral da dívida, podendo agir como mandatário do devedor para fins da transmissão da propriedade e da posse do imóvel ao terceiro adquirente (no caso de venda por valor superior ao montante total da dívida, permanece a obrigação de prestar contas).

A desocupação do imóvel objeto da excussão, mesmo quando houver locação, obedecerá aos procedimentos estabelecidos para a alienação fiduciária, ocorrendo, portanto, nos termos dos §§7º e 8º dos artigos 27, 30 e 37-A da Lei n.º 9.514. A modalidade extrajudicial de excussão somente será aplicável aos contratos celebrados sob a vigência da nova lei.

Para acessar a íntegra do texto final do Projeto de Lei n.º 4.188/2021, clique aqui.

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