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A Lei Federal n.º 14.825, de 20 de março de 2024 (“Lei n.º 14.825“), alterou a Lei n.º 13.097/2015 para incluir o inciso V em seu artigo 54, prevendo que constrições judiciais incidentes sobre imóveis que não tenham sido registradas ou averbadas nas respectivas matrículas não podem ser opostas em face de terceiros.

A alteração promovida pela Lei n.º 14.825 reforça o princípio da concentração dos atos na matrícula, que determina que fatos ou atos jurídicos relacionados à situação jurídica do bem devem ser registrados ou averbados em sua matrícula para serem eficazes perante terceiros. Em outras palavras, a publicidade registral garante que os adquirentes de imóveis – ou credores que tenham recebido direitos sobre o imóvel a título de garantia – não sejam surpreendidos por atos ou fatos jurídicos anteriores que não estejam registrados na matrícula.

Importante destacar que, nos últimos anos, o legislador brasileiro tem buscado fortalecer o princípio da concentração dos atos na matrícula, uma tendência reiterada pela jurisprudência envolvendo o tema, conforme evidenciado abaixo:

(i) a edição da Súmula 375/STJ, de 2009, que condicionou o reconhecimento da fraude à execução ao prévio registro da penhora do bem, ou à comprovada má-fé do terceiro adquirente;
(ii) o julgamento de recurso repetitivo objeto do Tema 243, em 2014, por meio do qual o STJ reafirmou a tese da Súmula 375/STJ;
(iii) a promulgação da Lei n.º 13.097/2015, que positivou o princípio da concentração dos atos na matrícula em nosso ordenamento jurídico; e
(iv) a promulgação da Lei n.º 14.382/2022, resultante da conversão da Medida Provisória n.º 1.085/2021, que alterou o artigo 54 da Lei n.º 13.097/2015, estabelecendo regras objetivas de interpretação de hipóteses em que a fraude à execução estaria caracterizada e dispensando a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais para o reconhecimento da validade de operações imobiliárias de alienação ou constituição de garantias, ou, ainda, para a caracterização da boa-fé do comprador.

Portanto, a promulgação da Lei n.º 14.825 representa mais um importante avanço em direção à consolidação do princípio da concentração, proporcionando maior segurança jurídica às partes nas operações imobiliárias.

A equipe de Imobiliário do Pinheiro Guimarães está à disposição para avaliar as implicações e oportunidades relacionadas a essa matéria.

Para acessar a íntegra da Lei Federal n.º 14.825, que altera a Lei n.º 13.097, de 19 de janeiro de 2015, para garantir a eficácia dos negócios jurídicos relativos a imóveis em cuja matrícula inexista averbação, mediante decisão judicial, de qualquer tipo de constrição judicial, clique aqui.

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