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Decisão do STJ sobre Incidência de ITBI em aquisição de imóveis por fundo imobiliário gera segurança jurídica no mercado imobiliário.

A 1ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (“STJ“) decidiu que a aquisição de imóvel para a composição do patrimônio do fundo de investimento imobiliário (“FII”), com pagamento do preço através da emissão de novas quotas em favor do alienante, configura aquisição onerosa de propriedade de imóvel, incidindo, portanto, o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (“ITBI“) sobre a transação, nos termos do artigo 35 do Código Tributário Nacional (“CTN“) e do artigo 156, II, da Constituição Federal. De acordo com a decisão, o fato gerador ocorre no momento da averbação da propriedade fiduciária em favor da administradora na matrícula do imóvel.

O tema foi objeto do agravo em recurso especial (“AREsp“) n.º 1.492.971-SP. No mérito, a votação da 1ª Turma foi unânime ao negar provimento ao AREsp, mantendo o acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (“TJSP“), que entendeu pela incidência do ITBI sobre a integralização de imóveis por FII, no mesmo sentido da sentença proferida em 1ª instância.

Além dos aspectos relativos à controvérsia em destaque, é importante entender a finalidade por trás do instituto da propriedade fiduciária. Nos termos da Lei n.º 8.668/1993, o FII é uma figura desprovida de personalidade jurídica, constituído por comunhão de recursos captados por meio do sistema de distribuição de valores mobiliários e destinados à aplicação em ativos relacionados ao mercado imobiliário.

O patrimônio do FII deve ser administrado e gerido por instituição financeira autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) para este fim, responsável pela administração e gestão dos imóveis por ela adquiridos em nome do fundo, em caráter fiduciário. Importante ressaltar que os ativos investidos não se comunicam com o patrimônio da administradora. Nota-se que, embora os imóveis sejam de propriedade dos titulares das quotas do FII, intitulando-os a receber rendimentos na proporção de suas quotas, os quotistas não podem exercer diretamente qualquer direito real sobre os imóveis integrantes do patrimônio do fundo.

Com efeito, a relação entre administradora e quotistas possui natureza fiduciária, instrumentalizada pelo regulamento do FII e pela averbação da propriedade fiduciária na matrícula do imóvel.

No que interessa à discussão objeto do julgamento, os agravantes, dentre outros argumentos, sustentaram ser indevida a incidência do ITBI, alegando não haver, em operação de aquisição de imóvel mediante emissão de novas quotas em favor do alienante, transmissão efetiva da propriedade dos imóveis ao FII. De acordo com os agravantes, após a integralização das quotas, opera-se a transferência da titularidade do imóvel ao administrador em caráter fiduciário, e não da efetiva propriedade imobiliária.

A despeito da argumentação dos devedores, o ministro Gurgel Faria destacou que a aquisição de imóvel para composição do patrimônio do FII, através da emissão de novas quotas e efetivada diretamente pela administradora, configura transferência onerosa de propriedade de imóvel, razão pela qual o ITBI seria devido, na forma do artigo 35 do CTN e do artigo 156, II, da Constituição Federal, mesmo que instrumentalizada por meio da averbação, na matrícula imobiliária, da propriedade fiduciária em nome da administradora. Segundo o ministro, a própria averbação geraria a obrigação de recolhimento do ITBI.

O ministro também afirmou que a imunidade do ITBI prevista no artigo 156, §2º, I, da Constituição Federal não se aplicaria a tal operação, por não ser equivalente à hipótese de integralização de capital social de pessoa jurídica. Destacou, ainda, que mesmo que fossem equivalentes, os agravantes se enquadrariam na exceção à regra de imunidade do dispositivo supramencionado, considerando que os FIIs têm como atividade preponderante a compra, venda e locação de propriedade imobiliária, de modo que incidiria a cobrança de ITBI.

Embora não tenha força vinculante, por não estar submetida à sistemática dos recursos repetitivos, a decisão é de grande relevância para o mercado imobiliário, por indicar o entendimento do Superior Tribunal sobre o tema e garantindo maior segurança jurídica nas transações imobiliárias.

O Pinheiro Guimarães conta uma equipe imobiliária especializada acompanhando o tema e está à disposição para dúvidas e esclarecimentos adicionais.

Para maiores informações sobre a decisão no AREsp n.º 1.492.971-SP, clique aqui.

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