A Reforma Tributária sobre o Consumo, regulamentada pela Lei Complementar n.º 214/2025, promoveu uma reconfiguração relevante do tratamento jurídico-tributário das operações imobiliárias realizadas por pessoas físicas, especialmente no que se refere à locação de imóveis.

Embora o discurso público frequentemente associe essas mudanças à criação de novos tributos sobre aluguéis (o que está correto, em parte), a análise sistemática da legislação revela um movimento mais complexo: trata-se de uma reconfiguração do enquadramento jurídico dessas operações, combinada com um modelo de fiscalização significativamente mais rigoroso.

Até o momento, a tributação dos rendimentos de locação de imóveis auferidos por pessoas físicas esteve restrita ao Imposto de Renda da Pessoa Física (“IRPF”). O aluguel sempre foi classificado como rendimento de natureza patrimonial, sem qualquer incidência de tributos típicos sobre o consumo. Nesse contexto, o locador pessoa física, residente no Brasil, estava obrigado ao recolhimento mensal do imposto por meio do carnê-leão, aplicando-se a tabela progressiva do IRPF, cuja alíquota máxima pode alcançar 27,5%. Assim, não havia incidência de tributos sobre o consumo.

Com a Reforma Tributária, além do IRPF, os aluguéis poderão estar sujeitos à incidência do IBS e da CBS. Essa tributação ocorrerá se, no ano-calendário anterior, a receita total com essas operações ultrapassar R$ 240 mil e essas operações tiverem por objeto mais de três bens imóveis distintos. Assim, locadores que não se enquadrarem nessa situação, não estarão sujeitos à incidência do IBS e CBS, continuando sujeitos exclusivamente ao IRPF.

Paralelamente às alterações na estrutura de incidência tributária, a Reforma Tributária promove um avanço significativo nos instrumentos de fiscalização das operações imobiliárias. Nesse contexto, destaca-se a implantação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (“CIB”), integrado ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais.

O CIB atribuirá a cada imóvel um código identificador único (assim como acontece com o CPF para as pessoas físicas e com o CNPJ para as pessoas jurídicas), válido em todo o território nacional, reunindo informações cadastrais, geográficas, fiscais e jurídicas provenientes de diferentes bases de dados, como registros municipais, cadastros rurais, cartórios e declarações fiscais. Assim, a centralização dessas informações permitirá à Receita Federal realizar cruzamentos automáticos entre dados patrimoniais, DIRPF de locatários e locadores, informações bancárias e registros públicos, reduzindo significativamente o espaço para omissões ou inconsistências nas declarações.

Diante disso, tanto locadores quanto locatários precisarão redobrar os cuidados no cumprimento das obrigações fiscais. O locatário permanece obrigado a declarar corretamente os valores pagos a título de aluguel, sendo que a omissão dessas informações pode resultar em multa de até 20% sobre os valores omitidos, além da perda de deduções ou restituições no Imposto de Renda. Já o locador que deixar de declarar os rendimentos de locação fica sujeito à respectiva tributação, com acréscimo de multa e juros.

Por fim, reforçamos que a Reforma Tributária não afastou a incidência do IRPF sobre os aluguéis, tampouco extinguiu a obrigação de recolhimento do carnê-leão. Mesmo nas situações em que a pessoa física venha a ser enquadrada como contribuinte do IBS e da CBS, o IRPF continua plenamente exigível.

Para acessar a íntegra da Lei Complementar n.º 214/2025, que institui o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto Seletivo (IS); cria o Comitê Gestor do IBS e altera a legislação tributária, clique aqui.

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