O caso
O apelante havia adquirido um imóvel localizado em Nova Lima/MG em outubro de 2018 de pessoa totalmente estranha à execução fiscal, e realizado todas as diligências ordinariamente exigidas em negociações imobiliárias, obtendo certidões negativas e verificando a inexistência de qualquer gravame ou restrição registral. O apelante já era o quarto proprietário na cadeia de alienações desde o ajuizamento da execução fiscal que gerou a indisponibilidade, ajuizada em outubro de 2001.
Em primeira instância, os embargos de terceiro foram rejeitados com fundamento na aplicação do Tema 290 do STJ, que consolidou o entendimento de presunção absoluta de fraude à execução fiscal quando a alienação ocorre após a inscrição do crédito em dívida ativa, independentemente da existência de uma cadeia de alienações sucessivas ou da boa-fé do adquirente.
A tese do distinguishing
Em acórdão proferido em 5 de agosto de 2026, a 4ª Turma do Tribunal Regional Federal da 6ª Região (“TRF6”) deu provimento à apelação de terceiro adquirente para reverter indisponibilidade decretada sobre imóvel de sua propriedade.
A relatora, Juíza Federal Cristiane Miranda Botelho, reconheceu que o caso apresentava peculiaridades fáticas que impunham a distinção em relação ao precedente vinculante do STJ, citando os seguintes fundamentos:
- Ausência de vínculo com a execução fiscal: o terceiro adquirente comprou o imóvel de pessoa totalmente estranha à lide, que em nenhum momento integrou o polo passivo da execução fiscal. Ou seja, nem mesmo o vendedor do imóvel possuía qualquer relação com o devedor tributário originário.
- Diligência comprovada: o terceiro adquirente obteve a Certidão Negativa de Débitos Relativos aos Tributos Federais e à Dívida Ativa da União à época da aquisição, que atestou a inexistência de pendências fiscais do vendedor, além de não haver qualquer gravame ou restrição na matrícula do imóvel que sinalizasse alguma pendência fiscal em nome do coobrigado, antigo proprietário.
- Prolongada inércia da Fazenda Nacional: a indisponibilidade do bem somente foi averbada em 2023, aproximadamente 27 anos após a inscrição em dívida ativa e mais de 20 anos após o ajuizamento da execução fiscal.
- Vício que macula apenas a transferência realizada pelo devedor tributário: a relatora concluiu que, diante do contexto fático citado, não se aplicaria a fraude à execução fiscal de que trata o art. 185 do Código Tributário Nacional, “por se tratar de vício que macula a transferência patrimonial feita pelo devedor ou responsável tributário, e não toda e qualquer alienação sucessiva do bem a terceiros de boa-fé, sob pena de violação ao princípio da segurança jurídica e por em risco a higidez os negócios jurídicos imobiliários“.
- Desproporcionalidade da exigência: o acórdão considerou irrazoável e desproporcional exigir do comprador a investigação da regularidade fiscal de toda a cadeia dominial pretérita e exigir certidões de todos os proprietários anteriores, especialmente quando a compra foi entabulada com pessoa que não figura no polo passivo da execução e contra a qual não havia inscrição em dívida ativa, concluindo que tal exigência violaria os princípios da boa fé e da segurança jurídica.
Relevância do precedente e contexto jurídico
O recente acórdão do TRF6 se insere em um necessário, porém ainda incipiente, movimento nos Tribunais Regionais Federais de flexibilização do alcance do Tema 290 do STJ em hipóteses de alienações sucessivas (cita-se no mesmo sentido precedentes do TRF3 n.º 5050782-71.2023.4.03.9999, de 6.8.25 e n.º 5002594-65.2023.4.03.6113, de 6.9.24, que igualmente realizaram distinguishing do precedente do STJ em situações envolvendo cadeia sucessiva e boa-fé do adquirente final).
A aplicação irrestrita da tese da presunção absoluta de fraude à execução fiscal mesmo às hipóteses de alienações sucessivas, sem possibilidade de verificação de boa fé, gera insegurança jurídica no mercado imobiliário brasileiro, e deixa o adquirente do imóvel em constante risco de ver seu patrimônio restringido em razão de dívida tributária de um terceiro que, há muito, fora proprietário deste mesmo bem, e com o qual nem mesmo o atual proprietário tampouco o vendedor do imóvel tem qualquer relação direta.
O precedente do TRF6 representa um avanço relevante na busca por equilíbrio entre a proteção do crédito público e a segurança jurídica nas transações imobiliárias. Ao realizar o distinguishing do Tema 290 do STJ, a decisão sinaliza que, em situações excepcionais, balizadas pela boa-fé comprovada do adquirente, pela ausência de registro de gravames na matrícula, pela aquisição de pessoa estranha à execução e pela prolongada inércia da Fazenda, a presunção absoluta de fraude à execução fiscal não pode contaminar indefinidamente todas as alienações sucessivas do bem.
Para acessar a íntegra do Tema Repetitivo 290 do STJ, que questiona a configuração ou não de fraude à execução fiscal diante da boa-fé do terceiro adquirente, em face da inexistência de registro de penhora do bem alienado, tendo em vista a Súmula 375 do STJ, clique aqui.
Leia também:
Confira mais artigos e notícias, clicando aqui.
