A transferência de imóveis para o capital social de holdings patrimoniais e familiares é uma das principais ferramentas de organização patrimonial e sucessória. Essas operações, porém, sempre conviveram com a incerteza quanto à aplicação da imunidade com relação ao Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (“ITBI”) no momento da integralização de imóveis ao capital social de sociedades que exercem atividade imobiliária.

O artigo 156, § 2º, I, da Constituição Federal já havia sido objeto de análise do Supremo Tribunal Federal (“STF”), no bojo do Tema n.º 796 da Repercussão Geral, o qual estabeleceu que a imunidade tributária do ITBI não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. Naquela ocasião, a controvérsia estava restrita à definição de se a proteção constitucional também alcançaria a parcela do valor dos bens que excedesse o montante destinado à integralização do capital social. O julgamento, contudo, não enfrentou o alcance da ressalva constitucional relativa à preponderância de atividades imobiliárias na integralização de capital.

Para dirimir essa nova controvérsia, o STF foi provocado a julgar o tema no bojo do Recurso Extraordinário n.º 1.495.108/SP, através do Tema n.º 1.348 (em sede de repercussão geral), analisando se a imunidade constitucional do ITBI também se aplica à transferência de bens e direitos para a integralização de capital social de pessoas jurídicas cuja atividade preponderante seja imobiliária.

Em outubro de 2026, o STF concluiu o julgamento e decidiu que a imunidade do ITBI na integralização de capital social é incondicionada, isto é, alcança as sociedades independentemente da atividade econômica por elas exercida, de maneira que também se aplica àquelas cuja atividade preponderante seja imobiliária[1].

Para recapitular a discussão, vale lembrar que o artigo 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal afasta a incidência do ITBI em duas situações: (i) na transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital; e (ii) na transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. Em seguida, o dispositivo estabelece uma ressalva:

“Art. 156. (…) § 2º O imposto previsto no inciso II:
I – não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil;”

A dúvida era se a exceção da atividade imobiliária atingia as duas situações (integralização de capital e operações societárias) ou apenas a segunda (operações societárias). Os Municípios sustentavam que atinge ambas, o que, na prática, excluía da imunidade as pessoas jurídicas com atividade imobiliária, a exemplo de holdings patrimoniais e familiares, cuja atividade típica é administrar e alugar os imóveis recebidos dos sócios.

No âmbito do Tema n.º 796, ao defender que a imunidade do ITBI alcança apenas o valor devidamente incluído no capital social, o Ministro Alexandre de Moraes abordou o alcance da expressão “nesses casos” do inciso I, anteriormente transcrito, sustentando que a ressalva relativa à atividade preponderante do adquirente se aplica exclusivamente às hipóteses de reorganização societária, não alcançando a integralização de capital. Embora esse entendimento não constituísse o objeto central daquela discussão, acendeu mais um alerta aos contribuintes.

Reforçando essa sinalização, no último dia 19 de outubro, por 8 votos a 2, o STF reconheceu que a imunidade do artigo 156, § 2º, inciso I, alcança a integralização de capital em sociedades com atividade imobiliária. Foi fixada a seguinte tese:

“A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão.”

O fundamento central é de interpretação do texto constitucional: a expressão “nesses casos” refere-se apenas às operações de fusão, incorporação, cisão e extinção, mencionadas imediatamente antes, e não à integralização de capital. Ainda, conforme a certidão de julgamento, o Tribunal determina que a imunidade deve observar dois pontos:

(i) a imunidade alcança apenas o valor efetivamente destinado ao capital social. Permanece válido o entendimento firmado no Tema n.º 796, segundo o qual a parcela do valor do imóvel que exceder o capital a ser integralizado, como a destinada à reserva de capital, sujeita-se ao ITBI; [2] e
(ii) os fiscos municipais podem afastar a imunidade se demonstrarem, no caso concreto, simulação ou fraude à lei.

Destaca-se, contudo, que o acórdão ainda não foi disponibilizado. Embora o resultado do julgamento já seja público e muitos Ministros tenham depositado seus votos no sistema, ainda não há acórdão final refletindo todas as questões discutidas, nem tampouco incorporando a ressalva final incluída na tese após debates entre os Ministros.

Após a publicação do acórdão, será aberto prazo para oposição de Embargos de Declaração, nos quais a questão da modulação poderá ser discutida. Em termos práticos, os Ministros podem debater os efeitos temporais da decisão, o que implica em definir a partir de quando a decisão terá efeitos e selecionar o grupo de contribuintes que terá direito à recuperação dos valores pagos indevidamente.

Por se tratar de matéria tributária, dado o impacto financeiro causado aos Entes Públicos, é comum que o STF opte por modular os efeitos da decisão. Embora não haja um critério específico previsto em lei para a modulação por fundamento constitucional, observa-se que o critério mais comum é resguardar a recuperação do passado e a aplicabilidade imediata aos contribuintes respaldados por ação individual própria.

Além disso, cumpre observar que diversos Municípios não dispõem de procedimento administrativo apto a viabilizar a restituição de valores recolhidos indevidamente ou a maior, razão pela qual, em muitos casos, a recuperação desses montantes provavelmente somente poderá ser obtida pela via judicial.

Não há dúvidas de que o julgamento do Tema n.º 1.348 trouxe maior segurança aos planejamentos patrimoniais e sucessórios, pois resolveu uma antiga controvérsia entre os contribuintes e a fiscalização municipal sobre a aplicação da imunidade do ITBI na integralização de capital. A decisão não afasta a aplicação do entendimento firmado no Tema n.º 796, segundo o qual a imunidade se limita ao valor do capital social efetivamente integralizado.

No momento, é necessário aguardar a publicação do acórdão e a definição quanto à eventual modulação de seus efeitos. Caso seja admitida a recuperação dos valores recolhidos no passado, será preciso verificar as particularidades de cada caso concreto e, principalmente, se o município envolvido dispõe de procedimento administrativo específico para a restituição, o que não é comum. A depender da situação, pode ser necessário ingressar com ação judicial própria para pleitear essa recuperação.

Para acessar a íntegra do Tema n.º 1.348, em que se discute à luz do artigo 156; § 2º; I, da Constituição Federal se a imunidade do ITBI, prevista no inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição, para a transferência de bens e direitos em integralização de capital social é assegurada para empresas cuja atividade preponderante é compra e venda ou locação de bens imóveis, clique aqui.

[1] STF, RE n.º 1.495.108/SP, Rel. Min. Edson Fachin, Sessão Virtual de 9.10.2026 a 19.10.2026 (Tema 1.348 da repercussão geral).
[2] STF, Plenário, RE n.º 796.376/SC, Red. p/ o acórdão Min. Alexandre de Moraes, j. 5.8.2020 (Tema n.º 796 da repercussão geral): “A imunidade em relação ao ITBI, prevista no inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado”.

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